Nieruchomość lokalowa (lokal wyodrębniony) – jest to nieruchomość, która została wyodrębniona z nieruchomości macierzystej (gruntowej lub budynkowej), w celu ustanowienia odrębnej własności lokalu.
Spis treści |
Możliwość wydzielenia nieruchomości lokalowej konstytuuje kodeks cywilny w art. 46 § 1 kc, który mówi, iż nieruchomością może być także m. in. część budynku, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności. W tym przypadku takimi przepisami szczególnymi jest ustawa o własności lokali. W art. 2 ust. 1 uwl ustawodawca zdecydował, że odrębną nieruchomością lokalową może być tylko samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu. Oznacza to, iż lokal musi spełniać odpowiednie wymogi samodzielności, potwierdzone przez odpowiedni organ administracji publicznej ( starostę) zaświadczeniem o samodzielności lokalu (art. 2 ust. 3 uwl).
Wymogi stawiane samodzielnemu lokalowi (w rozumieniu ustawy o własności lokali), zdefiniowane są w art. 2 ust. 2 uwl, który określa, że samodzielny lokal musi spełniać następujące wymogi:
Ustawodawca dopuszcza również możliwość, aby do lokalu przynależały (jako części składowe lokalu), pomieszczenia przynależne położone poza lokalem lub nawet poza budynkiem. Jedynym warunkiem jest, aby takie pomieszczenie przynależne znajdowało się w granicach nieruchomości (gruntowej, na której położony jest samodzielny lokal), art. 2 ust. 4 uwl.
Samodzielny lokal położony jest na określonej nieruchomości, stanowiącej nieruchomość wspólną (art. 3 uwl). Do lokalu przypisany jest udział w nieruchomości wspólnej. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z prawem własności nieruchomości lokalowej i nie może być zniesiona (art. 3 ust. 1 uwl).
Najbardziej rozpowszechnionymi nieruchomościami lokalowymi są mieszkania. Lokale takie muszą spełniać oczywiście wszystkie wymogi stawiane przez przepisy odrębne dla mieszkań, co w praktyce oznacza, że często mieszkania w starych budynkach, mimo że użytkowane od lat do chwili obecnej jako mieszkania, nie spełniają już obecnie obowiązujących kryteriów i nie mogą zostać z tego powodu wydzielone jako nieruchomości lokalowe, bez znacznych nakładów inwestycyjnych na przebudowę.
Do mieszkań najczęściej przynależy komórka lokatorska. Mogą również przynależeć inne pomieszczenia jak garaż, czy strych.
W budynkach często obok mieszkań mogą występować lokale użytkowe, przeznaczone pod określoną działalność usługową, handlową, bankową itp.. Takie lokale również mogą zostać wydzielone jako nieruchomość lokalowa. To, jaka działalność może być prowadzona w takim samodzielnym lokalu decyduje jego przeznaczenie ustalone wg przepisów odrębnych.
Garaże mogą w nieruchomości być:
W tym ostatnim przypadku, w zależności od przyjętych rozwiązań architektonicznych, garaż może być jedno- lub wielostanowiskowy. W przypadku garażu wielostanowiskowego, tzn. z wieloma miejscami postojowymi, które mają odrębnych nabywców, taka nieruchomość lokalowa nabywana jest na zasadach współwłasności regulowanej przepisami kodeksu cywilnego. Nabywca kupuje udział w nieruchomości lokalowej z prawem do korzystania z określonego miejsca postojowego. Dla takiego garażu wielostanowiskowego zakładana jest jedna księga wieczysta. Poszczególni współwłaściciele mają w takiej księdze wpisany określony udział w nieruchomości lokalowej – garażu. Miejsce postojowe nie może stanowić odrębnej własności, gdyż nie spełnia wymagań samodzielności lokalu (np. nie jest wydzielone trwałymi ścianami).
Ustawodawca nie ogranicza przyznania atrybutu samodzielności lokalu i wyodrębnienia nieruchomości lokalowej tylko do zamkniętej listy, np. w.w. najczęściej spotykanych nieruchomości lokalowych. Oznacza to możliwość tworzenia lokali użytkowych także o innym przeznaczeniu, ograniczenia w definicjach samodzielnych lokali natomiast wynikać mogą z innych przepisów, np. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w których np. pomieszczenie gospodarcze jest definiowane jako pomieszczenie o określonym przeznaczeniu położone poza lokalem, co wyklucza kreowanie samodzielnych lokali tego typu.
Odrębna własność lokali może być dokonywana:
Ustanowienie odrębności lokalu (art. 7 ust. 1 uwl), następuje w drodze
przy czym wymagane jest (dla umowy lub czynności właściciela) zachowanie formy aktu notarialnego (art. 7 ust. 2 uwl). Do powstania nieruchomości lokalowej wymagany jest wpis do księgi wieczystej (wpis konstytutywny). Dla tak wydzielonego lokalu zakładana jest odrębna księga wieczysta.
